Вопрос: Я решил приобрести квартиру.Какие есть риски? К кому мне обратиться за помощью?

Ответ адвоката: К кому можно обратиться за помощью:

  • к юристу - проведет проверку "юридической чистоты" квартиры ( проверит личность продавца и подлинность документов на квартиру, проверит сделку на предмет мошенничества и рисков оспаривания, а также проверит полномочия риэлтерской фирмы и степень ее надежности, проконтролирует законность сделки)
  • к посредникам , предлагающим варианты квартир и оформление сделки, в качестве которых выступают риэлтерская фирма или частный риэлтер.

    Надо реально оценивать ваши силы при покупке жилья. Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается покупатель, и в результате нередко остается и без квартиры, и без денег на нее, т.к. не знает всех юридических тонкостей сделок купли-продажи и проверки квартиры.

    Наиболее распространенные риски мошенничества с квартирами в отношении покупателей:

    • Продажа квартиры по дубликатам(копиям), или так называемые "двойные" продажи. Владелец квартиры изготавливает копии, дубликаты документов (либо несколько экземпляров договоров купли -продажи, и других документов). После этого продает квартиру нескольким покупателям. Собственником становится тот покупатель, который раньше зарегистрирует свое право собственности.
    • Продажа квартиры по поддельным или похищенным документам Документы на квартиру подделаны, либо похищены(поддельные первичные документы-свидетельство о собственности, вторичные- договор купли продажи, дарения, иные документы). От имени владельца квартиры действует похожий на него человек. Квартира оформляется на фиктивного владельца и продается. Мошенник, получив деньги. скрывается.
    • Получение задатка с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения- задаток берется не с одного. а с нескольких покупателей. даются расписки в получении задатка и копии документов. после чего квартира продается одному из них.
    • Продажа квартиры, незаконно выбывшей из владения собственника путем обмана, угроз расправы или насилия. Как правило, покупка через посредника, использующего генеральную доверенность. Либо оформление по договору купли-продажи, договору дарения (с помощью обмана, угроз расправы или насилия) на мошенника и перепродажа уже от его имени.
    • Продажа квартиры с юридическими ограничениями (например, с лицами, сохраняющими право пользования, с судебными спорами, обременениями).
    • Продажа квартир с поддельными адресами. Продавец показывает покупателю квартиру по другому адресу ,а не ту, которая продается, либо продает фиктивную ( не существующую квартиру).
    • Продавец, продав квартиру, не выписывается из нее (либо скрывает сведения о других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой, вследствие чего новый собственник не может в нее вселиться).
    • Продавец неправильно оформил приватизацию проданной квартиры ( например не учел интересов несовершеннолетних детей),сделка признается недействительной.В 1991-92 годах жилье приватизировали без участия детей.
    • Продавец после продажи квартиры под каким-либо предлогом расторгает сделку купли-продажи(либо признает сделку недействительной). Причем, т.к. в договоре фиксируется заниженная стоимость квартиры (денежная сумма, как правило, равная оценке БТИ, а не реальной стоимости квартиры), даже если у Вас есть расписка о действительно уплаченной сумме, получить эти деньги назад будет весьма сложно.
    • Деньги передаются продавцу при оформлении договора купли-продажи (до подачи документов в Росреестр) - квартира может быть в залоге, либо уже продана другому лицу.

    Как избежать рисков мошенничества при покупке квартиры (что Вам надо проверить обязательно):

    • Необходимо тщательно проверить все предоставленные продавцом документы ( в т.ч. подлинность документов, удостоверяющих личность продавца, подлинность правоустанавливающих документов на квартиру)
    • Убедитесь, что квартира свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте наличие лиц, которые выписаны временно- находящиеся в командировке, в армии, либо отбывающих наказание в местах лишения свободы).
    • Проверьте наличие обременений по квартире ( в т.ч. наличие арестов, залогов, споров).Проверьте, не относится ли продавец к гражданам из групп риска (одиноким пожилым, злоупотребляющим алкоголем, ограниченно или полностью недееспособным)
    • Обратите внимание на адрес квартиры. Проверьте, совпадает ли адрес, номер дома и квартиры с документами.
    • Если квартира перепродавалась(особенно в течении 3х последних лет), тщательно проверьте всю цепочку сделок, которые производились с этой квартирой
      (в т.ч. проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, ограниченно или полностью недееспособных, убедитесь, что не имеется рисков признания сделок недействительными)
    • Собственник квартиры должен лично подписывать договор купли-продажи, расчет должен производиться только между покупателем и продавцом, а не с риэлтерской фирмой, выступающей в роли посредника. По возможности, откажитесь от сделок с представителем по доверенности.
    • Если квартира продается очень дешево, соглашаться на такую сделку не стоит. Помните, что низкая цена, частые перепродажи, срочность - риски мошенничества.
    • Лучше отказаться от сделки, если продавец предоставляет Вам только дубликаты и копии документов, - квартира может быть продана одновременно разным покупателям;
    • Всегда устанавливайте действительную волю собственника. выдавшего доверенность: доверенность может быть поддельной; владелец может отменить(отозвать) доверенность; может потом заявить, что не давал разрешение на продажу; признать сделку недействительной, так как он не получил денег от продажи квартиры; заявить, что доверенность была выдана под влиянием обмана, заблуждения, угроз, и т.п.
    • При расчетах пользуйтесь р.сч. в банке или ячейкой сейфового хранения,
    • Проверяйте полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку,
    • Проверьте оплату продавцом коммунальных платежей,
    • Подписывая договор купли продажи убедитесь, что все Ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых с Вашей точки зрения корректив.

    Вы можете обратиться к нашим юристам. которые помогут Вам грамотно и без риска купить недвижимость, без дальнейших нежелательных последствий ,проконтролируют Вашу сделку купли-продажи от начала до конца.

  • (*материал из опубликованной статьи)

    Адвокат Свирщевская Наталья Юрьевна (Награждена Почетными грамотами Гильдии Российских адвокатов "За достигнутые успехи в защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц").

    По контактному тел.(495)388-23-67 Вы можете записаться на прием к адвокату, или оставить свои координаты, адвокат Вам обязательно перезвонит в течении дня.

    http://advokatura.narod.ru